¿Se puede vender el usufructo de una vivienda? Sí, siempre que sea vender el pleno dominio de mutuo acuerdo.
Antes de nada, vamos a explicar lo que se entiende por pleno dominio o propiedad, que consiste en la titularidad de la plena propiedad de un determinado bien, como puede ser una vivienda.
Este pleno dominio se divide a su vez en estos términos:
- Nuda propiedad: se trata del derecho de una persona (nudo propietario) a ser dueño de un bien, pero con la limitación de no poder gozar o disfrutar de él.
- Usufructo: es el derecho de goce, uso y disfrute de una persona (usufructuario) sobre el bien que pertenece al nudo propietario.
Una vez aclarado esto, ¿se puede vender el usufructo de una vivienda? La respuesta es que sí, pero con una serie de condiciones, como que la venta del pleno dominio sea de mutuo acuerdo (por ejemplo, entre el viudo o viuda de un fallecido que resida en ese hogar y sus hijos). Veamos todo ello con una serie de ejemplos.
Cómo se consigue el usufructo de una casa
Por lo general, el usufructo de una vivienda se deriva por herencia. Según la legislación existente, el viudo o viuda del fallecido recibe el derecho de usufructo, mientras que los hijos suelen obtener el de la nuda propiedad.
Sin embargo, el usufructo de una casa se puede otorgar, igualmente, a través de testamento o por la simple voluntad de los afectados.
Del mismo modo, el usufructo puede ser temporal o vitalicio. El primero cuenta con una fecha de caducidad registrada por el que deja el usufructo en testamento o por un juez. El segundo caso, por su parte, es el que se extingue cuando el usufructuario fallece y tiende a ser el que recibe el cónyuge viudo en una herencia.
La venta de usufructo de una vivienda
Llegados a este punto, puede surgir esta pregunta: ¿Se puede vender el usufructo de una vivienda? Y la respuesta es que sí, siempre que sea vender el pleno dominio de mutuo acuerdo, vender la nuda propiedad y mantener el usufructo, vender el usufructo al nudo propietario o vender el usufructo a un tercero.
Vender el pleno dominio de mutuo acuerdo
Se trata del modo más común a la hora de vender una vivienda con usufructo. Ambas partes, usufructuario y nudo propietario (por ejemplo, el viudo o la viuda de la persona fallecida y sus hijos), toman la decisión de vender la vivienda a un tercero de mutuo acuerdo y de manera conjunta. La transacción puede llevarse a cabo en un mismo momento en notaría y se transmitirá el pleno dominio de la casa.
Es muy importante recalcar que el usufructuario no puede vender el inmueble por su cuenta y sin la autorización del nudo propietario, ya que no posee la propiedad absoluta de la vivienda. Asimismo, el nudo propietario no puede vender el pleno dominio de una vivienda sin el consentimiento de la otra parte, debido a que el usufructo es inviolable.
Vender la nuda propiedad y mantener el usufructo
Se trata de un procedimiento muy habitual, y suele darse cuando los hijos o herederos venden la nuda propiedad del inmueble a un tercero, mientras que la madre o el padre viudo mantienen el usufructo para continuar viviendo en la vivienda hasta su muerte -si es vitalicio-.
También hay personas mayores que acuerdan vender la nuda propiedad de sus viviendas, mientras mantienen el usufructo, con lo que obtienen una cantidad de dinero que pueden necesitar en ese momento y, a su vez, pueden seguir viviendo en sus casas hasta fallecer.
Vender el usufructo al nudo propietario
Se trata de una operación por la cual el usufructuario, que no desea mantener este derecho, le vende el usufructo al nudo propietario. Así, la persona ostenta el pleno dominio de la casa y puede disponer libremente de ella y de este modo venderla, habitarla o bien alquilarla.
Vender el usufructo a un tercero
Finalmente, hay otra posibilidad, aunque no muy habitual, y es que el usufructuario venda el usufructo a una persona que no es el nudo propietario. Decimos que no se trata de algo muy común porque, aunque se venda el derecho, la persona que lo compra únicamente lo podrá disfrutar el mismo tiempo que el usufructuario original.
